Quy định PCCC cho nhà trọ, chung cư mini, nhà ở kết hợp kinh doanh 2026

Nhà trọ, chung cư mini là loại hình nào theo pháp luật?

“Nhà trọ” và “chung cư mini” là cách gọi thông thường, không phải loại hình trong pháp luật PCCC. Luật Nhà ở 2023 gọi chung cư mini là “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân” (Điều 57), nhưng pháp luật PCCC chưa có quy định riêng mang tên này. Vì vậy căn nhà được xếp loại theo cách sử dụng thực tế.

Căn cứ để xếp là QCVN 06:2022/BXD, quy chuẩn phân nhóm nhà theo công năng. Nhóm F1.2 nêu đích danh “nhà trọ” cùng khách sạn, nhà nghỉ và “các cơ sở lưu trú khác có đặc điểm sử dụng tương tự”. Nhóm F1.3 là “nhà chung cư và các nhà có đặc điểm sử dụng tương tự”. Nhóm F1.4 là nhà ở riêng lẻ.

Cách sử dụng thực tế	Loại hình pháp lý	Nhóm theo QCVN 06
Chia căn hộ khép kín để bán hoặc cho thuê, có cầu thang và lối đi chung	Nhà chung cư	F1.3
Cho thuê theo phòng, chủ nhà không ở tại đó	Cơ sở dịch vụ lưu trú	F1.2
Chủ nhà ở tại đó, cho thuê hoặc kinh doanh một phần	Nhà ở kết hợp kinh doanh	F1.4

Bài này tập trung vào cơ sở dịch vụ lưu trú và nhà ở kết hợp kinh doanh — hai loại hình gần với mô hình nhà cho thuê phổ biến. Nhà chung cư chịu thêm nhiều quy định chuyên sâu về PCCC và xây dựng như hút khói, lối thoát nạn, chiều rộng hành lang, buồng thang bộ. Loại này cần thiết kế và thẩm định riêng, không thể tóm gọn trong so sánh dưới đây.

Một điểm dễ bỏ sót: nhà ở kết hợp mà phần kinh doanh chiếm trên 70% diện tích sàn thì báo cháy, chữa cháy tự động thực hiện theo công năng kinh doanh (chú thích 2 Bảng A.1 QCVN 10:2025/BCA). Từ 30% đến 70% thì áp như nhà hỗn hợp. Nhà cho thuê điển hình dành khoảng 80% diện tích để cho thuê, nên phần này thường vẫn áp như cơ sở lưu trú dù chủ nhà ở tại chỗ.

Cách xếp loại có thể khác nhau tuỳ giấy phép xây dựng và hiện trạng từng căn nhà. Bạn nên hỏi Công an cấp xã nơi có căn nhà để được xác nhận trước khi đầu tư thiết bị.

Nhà trọ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tầng áp quy định PCCC nào?

Nhà trọ 1 tầng thuộc diện quản lý khi sàn từ 50 m², từ 2 tầng là thuộc diện, từ 3 tầng chuyển sang nhóm 2 do Công an kiểm tra, từ 7 tầng thuộc nhóm 1 và phải thẩm định thiết kế. Bảng dưới áp cho cơ sở dịch vụ lưu trú (cho thuê theo phòng, chủ nhà không ở tại đó), tính theo số tầng khi diện tích sàn chưa chạm ngưỡng diện tích.

Số tầng	Thuộc diện quản lý? Ai kiểm tra định kỳ	Thẩm định thiết kế	Thiết bị phải có thêm (ngoài bình chữa cháy, bộ phá dỡ, đèn sự cố)
Nhà trọ 1 tầng (cấp 4)	Có, nếu tổng sàn từ 50 m². UBND cấp xã, 3 năm/lần	Không	Không thêm
Nhà trọ 2 tầng	Có. UBND cấp xã, 3 năm/lần	Không	Không thêm
Nhà trọ 3 tầng	Có, nhóm 2. Công an theo phân cấp, 2 năm/lần	Không	Báo cháy (được dùng thiết bị báo cháy độc lập) · mặt nạ lọc độc 01 chiếc/người · bảo hiểm cháy nổ bắt buộc
Nhà trọ 4 tầng	Có, nhóm 2. Công an theo phân cấp, 2 năm/lần	Không	Như nhà 3 tầng
Nhà trọ 5 tầng	Có, nhóm 2. Công an theo phân cấp, 2 năm/lần	Không	Hệ thống báo cháy tự động có tủ trung tâm (không còn được dùng thiết bị độc lập) · họng nước chữa cháy trong nhà · mặt nạ lọc độc · bảo hiểm
Nhà trọ 6 tầng	Có, nhóm 2. Công an theo phân cấp, 2 năm/lần	Không (trừ khi tổng sàn từ 3.000 m²)	Như nhà 5 tầng
Nhà trọ từ 7 tầng	Có, nhóm 1. Công an theo phân cấp, 1 năm/lần	Có	Như nhà 5 tầng · chữa cháy tự động khi chiều cao PCCC từ 25 m hoặc tổng sàn từ 5.000 m²

Mốc diện tích có thể đến trước mốc tầng: thuộc diện từ 50 m² sàn; nhóm 2 từ 500 m²; báo cháy từ 700 m²; họng nước và hết quyền dùng thiết bị độc lập từ 1.500 m²; nhóm 1 và thẩm định từ 3.000 m². Căn cứ: Phụ lục I mục 14, Phụ lục II mục 19, Phụ lục VII mục 17, Điều 13 Nghị định 105/2025/NĐ-CP (Điều 13 sửa bởi Điều 17 Nghị định 347/2026/NĐ-CP); Phụ lục III mục 7 Nghị định 347/2026/NĐ-CP; QCVN 10:2025/BCA Bảng A.1 mục 18, Bảng B.1 mục 1.2, Bảng F.1 mục 1.

Với cơ sở nhóm 1, nhóm 2, cơ quan chuyên môn về xây dựng do UBND cấp tỉnh phân công cũng kiểm tra định kỳ cùng chu kỳ; khi hai cơ quan phối hợp thì Công an chủ trì (Điều 13, Điều 14 Nghị định 105/2025/NĐ-CP, sửa bởi Điều 17, 19 Nghị định 347/2026/NĐ-CP). Ngoài đợt kiểm tra định kỳ của cơ quan quản lý, chủ cơ sở phải tự kiểm tra và lập biên bản theo Mẫu PC02: 06 tháng/lần với nhà từ 3 tầng (cơ sở thuộc Phụ lục II), 01 năm/lần với nhà 1–2 tầng (khoản 2 Điều 14 Nghị định 105/2025/NĐ-CP).

Nhà ở kết hợp kinh doanh (chủ nhà ở tại chỗ) không tính theo bảng này: mốc của loại hình đó là diện tích kinh doanh 50 m² và 200 m², còn báo cháy và họng nước chỉ bắt buộc từ 7 tầng — xem hai bảng so sánh ngay dưới.

Hai loại hình này thuộc diện quản lý PCCC từ quy mô nào?

Mỗi loại hình có ngưỡng riêng để trở thành cơ sở, để do Công an quản lý và để phải thẩm định thiết kế. Cơ sở dịch vụ lưu trú có ngưỡng thấp, chỉ 2 tầng hoặc 50 m² sàn. Nhà ở kết hợp kinh doanh đo bằng diện tích phục vụ kinh doanh và không bao giờ phải thẩm định thiết kế.

Ngưỡng	Cơ sở dịch vụ lưu trú	Nhà ở kết hợp kinh doanh
Thành cơ sở thuộc diện quản lý	Từ 2 tầng hoặc 50 m² sàn	Từ 50 m² diện tích kinh doanh
Nhóm 2, Công an quản lý	3 – dưới 7 tầng, hoặc 500 – dưới 3.000 m²	Từ 200 m² diện tích kinh doanh
Nhóm 1, Công an quản lý	Từ 7 tầng hoặc 3.000 m²	Không có
Phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc	Từ 3 tầng hoặc 500 m² sàn	Từ 200 m² diện tích kinh doanh
Phải thẩm định thiết kế PCCC	Từ 7 tầng hoặc 3.000 m²	Không

Căn cứ: Phụ lục I mục 14, 32; Phụ lục II mục 19, 46; Phụ lục VII mục 17, 44 Nghị định 105/2025/NĐ-CP; Phụ lục III Nghị định 347/2026/NĐ-CP (danh mục không có nhà ở riêng lẻ, kể cả nhà ở kết hợp kinh doanh).

Cơ sở lưu trú và nhà ở kết hợp phải trang bị thiết bị PCCC gì?

QCVN 10:2025/BCA quy định ngưỡng trang bị riêng cho từng loại hình. Bình chữa cháy và đèn sự cố bắt buộc với cả hai. Hệ thống báo cháy, họng nước và chữa cháy tự động chỉ bắt buộc khi vượt quy mô. Bộ dụng cụ phá dỡ và mặt nạ lọc độc chỉ bắt buộc với cơ sở dịch vụ lưu trú.

Thiết bị	Cơ sở dịch vụ lưu trú	Nhà ở kết hợp kinh doanh
Bình chữa cháy	Bắt buộc, mọi khu vực	Bắt buộc
Hệ thống báo cháy tự động	Từ 3 tầng hoặc 700 m² sàn	Từ 7 tầng
Được thay bằng thiết bị báo cháy độc lập	Khi dưới 5 tầng và dưới 1.500 m² sàn	Được phép
Họng nước chữa cháy trong nhà	Từ 5 tầng hoặc 1.500 m² sàn	Từ 7 tầng
Chữa cháy tự động	Chiều cao PCCC từ 25 m hoặc 5.000 m² sàn	Chiều cao PCCC từ 30 m
Bộ dụng cụ phá dỡ thô sơ	Bắt buộc, không phụ thuộc quy mô	Không quy định
Mặt nạ lọc độc	Từ 3 tầng, 01 chiếc/01 người	Không quy định
Đèn sự cố, chỉ dẫn thoát nạn	Bắt buộc, theo TCVN 13456	Bắt buộc, theo TCVN 13456
Loa thông báo thoát nạn	Trên 10 tầng hoặc từ 2 tầng hầm	Không quy định

Căn cứ: QCVN 10:2025/BCA mục 2.2.1, 2.6.1; Bảng A.1 mục 1, 18; Bảng B.1 mục 1.1, 1.2; Bảng E.1 mục 3; Bảng F.1 mục 1; Bảng G.1 mục 1. Cột nhà ở kết hợp áp khi phần kinh doanh dưới 30% diện tích sàn; trên 70% thì áp như cột cơ sở lưu trú.

Dòng thứ ba đáng chú ý nhất. Cơ sở dịch vụ lưu trú dưới 5 tầng, dưới 1.500 m² sàn được dùng thiết bị báo cháy độc lập thay cho hệ thống có tủ trung tâm. Chi phí thấp hơn nhiều, lắp nhanh, không cần đi dây. Nên chọn loại liên kết, để một đầu báo kêu thì các tầng cùng nghe; với nhà ở kết hợp kinh doanh, quy chuẩn yêu cầu mỗi tầng phải có thiết bị cảnh báo âm thanh liên động khi chỉ lắp báo cháy ở khu vực kinh doanh (chú thích 2 Bảng A.1).

Bộ dụng cụ phá dỡ thô sơ gồm rìu nặng tối thiểu 2 kg, xà beng dài tối thiểu 100 cm, búa nặng tối thiểu 5 kg và kìm cộng lực tải cắt tối thiểu 60 kg. Quy chuẩn không quy định chiều dài cán rìu. Số lượng bình chữa cháy và đèn sự cố phụ thuộc diện tích và bố trí thực tế, nên cần khảo sát để tính chính xác.

Mặt nạ tính theo người chứ không theo phòng: nhà 3 tầng có 20 người thuê và 1 nhân viên có mặt thường xuyên cần 21 chiếc mặt nạ lọc độc, chia đủ cho các tầng.

Cơ sở lưu trú và nhà ở kết hợp cần mấy lối thoát nạn?

QCVN 06:2022/BXD quy định số lối ra thoát nạn theo nhóm nhà. Cơ sở dịch vụ lưu trú (F1.2) phải có ít nhất hai lối ra thoát nạn mỗi tầng (mục 3.2.6.1). Nhà ở riêng lẻ (F1.4), nhóm của nhà ở kết hợp kinh doanh, không nằm trong danh sách bắt buộc hai lối, trừ tầng có từ 50 người trở lên.

Cơ sở dịch vụ lưu trú chỉ được một lối ra thoát nạn mỗi tầng khi thỏa đồng thời các điều kiện sau (mục 3.2.6.2, sửa bởi Sửa đổi 1:2023):

Chiều cao PCCC	Diện tích mỗi tầng	Số người mỗi tầng	Điều kiện kèm theo
Đến 15 m	Không quá 300 m²	Không quá 20	Không để xe cơ giới ở tầng có lối ra ngoài nhà, trừ khi được ngăn cách theo quy chuẩn
Trên 15 m đến 21 m	Không quá 200 m²	Không quá 20	Như trên, cộng chữa cháy tự động (hoặc báo cháy tự động toàn nhà) và lối thoát khẩn cấp có thiết bị hỗ trợ

Chỗ hay vướng nhất là khu để xe. Phần lớn nhà cho thuê để xe máy ở tầng 1, đúng tầng có lối ra ngoài. Nếu khu để xe không được ngăn cách theo quy chuẩn, tầng đó không đủ điều kiện dùng một lối thoát nạn. Khu để xe cũng là nơi đám cháy hay bắt đầu, và khói từ đó lan thẳng vào cầu thang.

Với nhà từ 3 tầng trở xuống, được dùng cầu thang bộ hở để thoát nạn nếu người trong nhà thoát được ra ban công, lô gia thoáng, cửa sổ hoặc lên sân thượng thoáng. Quy chuẩn định nghĩa ban công thoáng là hở ra ngoài trời, phần bao che phải để người thoát nạn và lực lượng cứu nạn tiếp cận dễ dàng. Khung sắt bảo vệ kín ban công mà không có cửa mở thì ban công đó không còn là lối thoát khẩn cấp.

Nhà cao hơn phải có lối thoát khẩn cấp với thiết bị hỗ trợ. Quy chuẩn nêu cụ thể các loại: thang P1, P2, thang ngoài nhà, thang dây thoát hiểm và ống tụt.

Đèn chiếu sáng sự cố và đèn chỉ dẫn thoát nạn phải theo TCVN 13456 (mục 2.2.1 QCVN 10:2025/BCA). Biển dạ quang không có nguồn điện, không thay được đèn chỉ dẫn thoát nạn; thiếu đèn bị phạt 10 – 15 triệu đồng (khoản 5 Điều 20 Nghị định 106/2025/NĐ-CP).

Mốc “nhà 5 tầng”, “dưới 5 tầng” còn đúng không?

Còn, nhưng chỉ là mốc trang bị thiết bị, không còn là mốc xếp loại quản lý. Với cơ sở dịch vụ lưu trú, từ 5 tầng phải có họng nước chữa cháy trong nhà và phải lắp hệ thống báo cháy tự động có tủ trung tâm; dưới 5 tầng (và dưới 1.500 m² sàn) mới được dùng thiết bị báo cháy độc lập (QCVN 10:2025/BCA Bảng A.1 mục 18, Bảng B.1 mục 1.2).

Việc xếp loại quản lý nay theo mốc 2, 3 và 7 tầng của Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nhiều bài viết vẫn dẫn mốc “5 tầng” kèm khối tích 2.500 m³, 5.000 m³ theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP và Nghị định 50/2024/NĐ-CP — hai văn bản đã hết hiệu lực từ 01/7/2025. Một căn nhà 4 tầng cho thuê theo phòng từng được coi là “dưới 5 tầng nên nhẹ”; theo quy định hiện hành, đó là cơ sở nhóm 2 do Công an kiểm tra, phải có mặt nạ lọc độc ở tất cả các tầng và phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

Khi đã là cơ sở thì phải làm những việc gì?

Cả hai loại hình, khi đã thuộc diện quản lý, đều phải bảo đảm đủ 6 điều kiện tại khoản 1 Điều 23 Luật 55/2024/QH15. Với nhà ở, khoản 4 Điều 20 quy định rõ: nhà ở trong danh mục cơ sở thuộc diện quản lý thực hiện theo Điều 23. Đoàn kiểm tra sẽ đối chiếu từng mục.

1. Có nội quy phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ phù hợp loại hình cơ sở.
2. Trang bị phương tiện, hệ thống PCCC theo quy định — xem bảng thiết bị ở trên.
3. Trang bị thiết bị truyền tin báo cháy kết nối Cơ sở dữ liệu về PCCC và khai báo, cập nhật dữ liệu; hạn hoàn thành chậm nhất 01/7/2027 (khoản 2 Điều 27 Nghị định 105/2025/NĐ-CP) — xem ai phải lắp thiết bị truyền tin báo cháy.
4. Thực hiện các yêu cầu về phòng cháy tại điểm a đến điểm e khoản 1 Điều 16 Luật 55/2024/QH15.
5. Có phương án chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.
6. Thành lập Đội PCCC cơ sở, hoặc phân công người thực hiện nhiệm vụ PCCC.

Nhà ở kết hợp kinh doanh còn phải bảo đảm khoản 1 Điều 21: ngoài các điều kiện của nhà ở tại Điều 20, phải có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn; khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ phải có giải pháp ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở.

Về Đội PCCC cơ sở: chỉ bắt buộc khi cơ sở có từ 20 người thường xuyên làm việc (khoản 2 Điều 20 Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Dưới mức này thì không phải lập Đội, nhưng phải có văn bản phân công người thực hiện nhiệm vụ PCCC.

Về phương án chữa cháy: chính người đứng đầu cơ sở tổ chức xây dựng và phê duyệt phương án theo Mẫu PC06 (khoản 1 Điều 15 Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Không phải mang phương án lên Công an xin duyệt như quy định cũ. Phương án phải được thực tập ít nhất một lần mỗi năm (điểm a khoản 1 Điều 16).

Khi nào phải thẩm định thiết kế PCCC?

Cơ sở dịch vụ lưu trú phải thẩm định thiết kế khi cao từ 7 tầng hoặc có tổng diện tích sàn từ 3.000 m² (điểm a mục 7 Phụ lục III Nghị định 347/2026/NĐ-CP). Thủ tục áp dụng khi thiết kế mới, cải tạo hoặc thay đổi công năng. Nhà ở kết hợp kinh doanh được loại trừ hoàn toàn.

Chú ý vế diện tích: một nhà 6 tầng, mỗi sàn 500 m², có tổng sàn 3.000 m² — đã thuộc diện thẩm định dù chưa tới 7 tầng. Mục 8 Phụ lục III loại trừ rõ “công trình nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh”, và danh mục không có mục nào cho nhà ở riêng lẻ, nên nhà ở kết hợp kinh doanh không thuộc diện thẩm định. Nhà chia căn hộ khép kín (chung cư) thì theo mục 1: thẩm định khi cao từ 7 tầng hoặc tổng sàn từ 3.000 m².

Nghị định 347/2026/NĐ-CP dùng từ “thẩm định thiết kế”. Người quen quy định cũ vẫn gọi là “thẩm duyệt” — hai cách gọi cùng chỉ một thủ tục. Chi tiết về phân nhóm quản lý, xem bài cơ sở nhóm 1, nhóm 2 về PCCC.

Cơ sở cần những giấy tờ, biểu mẫu PCCC nào?

Hồ sơ PCCC của cơ sở gồm các tài liệu tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Phần lớn chủ nhà tự lập được theo biểu mẫu có sẵn. Riêng thông báo kết quả huấn luyện nghiệp vụ do đơn vị tổ chức huấn luyện cấp.

Giấy tờ	Biểu mẫu	Ai lập
Phiếu thông tin của cơ sở	Mẫu PC01 (bản mới theo Nghị định 347/2026/NĐ-CP)	Người đứng đầu cơ sở
Nội quy phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ	—	Người đứng đầu cơ sở ban hành, niêm yết
Văn bản phân công người thực hiện nhiệm vụ PCCC (hoặc quyết định thành lập Đội PCCC cơ sở khi có từ 20 người thường xuyên làm việc)	—	Người đứng đầu cơ sở
Phương án chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ	Mẫu PC06	Người đứng đầu cơ sở lập và phê duyệt
Sổ theo dõi phương tiện PCCC	Theo quy định của Bộ trưởng Bộ Công an	Người đứng đầu cơ sở
Biên bản tự kiểm tra về PCCC	Mẫu PC02	Người đứng đầu cơ sở
Báo cáo kết quả công tác PCCC	Mẫu PC04	Người đứng đầu cơ sở, gửi trước 15/6 và 15/12 hằng năm
Thông báo kết quả huấn luyện nghiệp vụ PCCC	—	Đơn vị tổ chức huấn luyện có thẩm quyền cấp (khoản 2 Điều 13 Thông tư 36/2025/TT-BCA)
Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc	—	Doanh nghiệp bảo hiểm cấp; bắt buộc với cơ sở lưu trú từ 3 tầng hoặc 500 m² sàn, nhà ở kết hợp từ 200 m² kinh doanh

Biên bản tự kiểm tra, báo cáo kết quả, giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ, thông báo kết quả xác minh vụ cháy (nếu có) và các biên bản, quyết định xử phạt phải lưu tối thiểu 05 năm (khoản 4 Điều 4, sửa bởi Điều 11 Nghị định 347/2026/NĐ-CP). Hướng dẫn lập từng loại có tại bài hồ sơ phòng cháy chữa cháy.

Không thực hiện thì bị phạt bao nhiêu?

Mức phạt quy định tại Nghị định 106/2025/NĐ-CP, được sửa bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP từ 20/4/2026. Hộ kinh doanh áp dụng mức phạt của cá nhân; tổ chức bị phạt gấp đôi (khoản 1, khoản 3 Điều 4). Từ 20/4/2026, Chủ tịch UBND cấp xã được phạt đến 25 triệu đồng. Chủ tịch UBND cấp xã cũng được đình chỉ hoạt động có thời hạn.

Hành vi	Mức phạt (cá nhân, hộ kinh doanh)	Căn cứ
Không trang bị bình chữa cháy, dụng cụ phá dỡ thô sơ	3 – 5 triệu đồng	Khoản 2 Điều 20
Không trang bị đèn chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn	10 – 15 triệu đồng	Khoản 5 Điều 20
Để xe, đồ vật cản trở lối thoát nạn	5 – 10 triệu đồng	Khoản 2 Điều 24
Nhà không có đủ lối thoát nạn	40 – 50 triệu đồng, đình chỉ 01 – 03 tháng	Khoản 5, khoản 6 Điều 24
Không lắp hệ thống báo cháy (khi thuộc diện phải lắp)	40 – 50 triệu đồng, đình chỉ 03 – 06 tháng	Khoản 9, khoản 11 Điều 20
Không ban hành hoặc không niêm yết nội quy, biển báo	6 – 8 triệu đồng	Khoản 3 Điều 7
Không lập hồ sơ về PCCC	5 – 7 triệu đồng	Khoản 2 Điều 9
Không phân công người thực hiện nhiệm vụ PCCC	6 – 8 triệu đồng	Điểm a khoản 2 Điều 8
Không phê duyệt phương án chữa cháy	3 – 5 triệu đồng	Điểm c khoản 1 Điều 26
Không tổ chức thực tập phương án	15 – 20 triệu đồng	Khoản 4 Điều 26
Không xây dựng phương án chữa cháy	20 – 25 triệu đồng	Khoản 5 Điều 26

Nếu để xảy ra cháy, mức phạt với hành vi không trang bị bình chữa cháy hoặc đèn sự cố tăng gấp đôi (khoản 10 Điều 20). Tổng hợp các mức phạt khác, xem bài quy định xử phạt vi phạm PCCC.

Ở Hà Nội có quy định PCCC gì thêm?

Có bốn điểm khác. Mức phạt ở Hà Nội cao hơn toàn quốc từ 1,2 đến 2 lần cho 69 hành vi. Công văn 4888/UBND-NC ngày 24/9/2026 đặt mục tiêu trước 31/12/2026 mọi cơ sở thuộc diện quản lý ký cam kết và lắp thiết bị truyền tin báo cháy. Nhà ở trong khu vực không bảo đảm giao thông hoặc nguồn nước chữa cháy phải trang bị bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy. Cơ sở đưa vào sử dụng trước năm 2001 phải cam kết lộ trình khắc phục.

Công văn 4888/UBND-NC: hạn 31/12/2026 và đợt rà soát nhà trọ

Ngày 24/9/2026, UBND thành phố Hà Nội ban hành Công văn 4888/UBND-NC về tăng cường an toàn PCCC đối với nhà ở, nhà ở kết hợp kinh doanh, nhà ở nhiều căn hộ và nhà trọ. Theo thông tin công bố, có ba nội dung chủ nhà cần biết:

• Mục tiêu trước 31/12/2026: 100% cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC theo phân cấp ký cam kết và lắp thiết bị truyền tin báo cháy kết nối Trung tâm thông tin chỉ huy điều hành chữa cháy của Bộ Công an.
• UBND xã, phường rà soát, kiểm tra, đôn đốc chủ nhà thực hiện: mở lối thoát nạn khẩn cấp, tháo “chuồng cọp”, ngăn cháy khu để xe và khu kinh doanh với khu vực ở, trang bị báo cháy tự động và bình chữa cháy.
• Vận động nhà ở riêng lẻ, nhà ở kết hợp kinh doanh, nhà ở nhiều căn hộ, nhà trọ trang bị hệ thống, thiết bị báo cháy tự động theo Kế hoạch 382/KH-UBND ngày 30/12/2025, ưu tiên khu dân cư đông người, ngõ nhỏ, ngõ sâu xe chữa cháy không vào được.

Công văn là văn bản chỉ đạo điều hành, không tạo thêm mức phạt mới. Nghĩa vụ lắp thiết bị truyền tin báo cháy vẫn bắt nguồn từ điểm c khoản 1 Điều 23 Luật 55/2024/QH15.

Mức phạt tăng theo Nghị quyết 76/2025/NQ-HĐND

HĐND thành phố ban hành Nghị quyết 76/2025/NQ-HĐND ngày 27/11/2025 theo khoản 1 Điều 33 Luật Thủ đô. Nghị quyết có hiệu lực ngay từ ngày ký. Mức phạt với 69 hành vi được nâng lên từ 1,2 đến 2 lần mức của Nghị định 106/2025/NĐ-CP.

Hành vi	Toàn quốc	Hà Nội
Không trang bị bình chữa cháy, dụng cụ phá dỡ	3 – 5 triệu	4,5 – 7,5 triệu
Không lập hồ sơ về PCCC	5 – 7 triệu	7,5 – 10,5 triệu
Không ban hành hoặc không niêm yết nội quy	6 – 8 triệu	12 – 16 triệu
Không phân công người thực hiện nhiệm vụ PCCC	6 – 8 triệu	12 – 16 triệu

Mức trên áp cho cá nhân và hộ kinh doanh; tổ chức bị phạt gấp đôi. Các hành vi về phương án chữa cháy và về lối thoát nạn không nằm trong danh sách tăng, vẫn áp mức toàn quốc.

Khu vực không bảo đảm giao thông, nguồn nước chữa cháy

Nhà ở tại thành phố trực thuộc Trung ương nằm trong khu vực không bảo đảm hạ tầng giao thông hoặc nguồn nước phục vụ chữa cháy phải trang bị bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy kết nối Cơ sở dữ liệu về PCCC theo lộ trình Chính phủ quy định (khoản 5 Điều 20 Luật 55/2024/QH15). Nghĩa vụ này áp cả với nhà ở thông thường, không chỉ nhà cho thuê. Theo khoản 1 Điều 27 Nghị định 105/2025/NĐ-CP, UBND thành phố bảo đảm kinh phí thiết bị truyền tin cho nhóm nhà ở này, phải công bố danh sách khu vực chậm nhất 01/01/2026 và hoàn thành trang bị, kết nối chậm nhất 01/7/2027.

Cơ sở đưa vào sử dụng trước năm 2001

Cơ sở đưa vào sử dụng trước ngày Luật Phòng cháy và chữa cháy số 27/2001/QH10 có hiệu lực mà không bảo đảm yêu cầu PCCC được xử lý theo Nghị quyết 79/2025/NQ-HĐND. Người đứng đầu cơ sở phải lập kế hoạch và cam kết lộ trình khắc phục. Cơ sở có nguy cơ cháy lan, cháy lớn phải khắc phục xong trong năm 2026.

Ba thủ tục PCCC nào không còn thực hiện từ 2026?

Từ 01/7/2026, Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP không thực hiện ba thủ tục PCCC. Từ 15/9/2026, Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa tiếp, nên tình trạng từng thủ tục đã khác nhau.

• Kiểm tra công tác nghiệm thu về PCCC của cơ quan Công an: bị bãi bỏ từ 15/9/2026 (khoản 1 Điều 30 Nghị định 347). Chủ đầu tư vẫn tự nghiệm thu và khai báo Cơ sở dữ liệu về PCCC trước khi đưa công trình vào hoạt động.
• Nghiệm thu về PCCC với công trình đã có giấy chứng nhận thẩm duyệt nhưng chưa được chấp thuận kết quả nghiệm thu: không thực hiện từ 01/7/2026; Nghị định 347 viết lại khoản 3 Điều 46 Nghị định 105, chỉ còn quy định thẩm duyệt điều chỉnh thiết kế.
• Phục hồi hoạt động của cơ sở: không thực hiện từ 01/7/2026; Nghị định 347 có quy định bãi bỏ khoản 5 Điều 46 Nghị định 105.

Các thay đổi này không miễn trừ nghĩa vụ trang bị và duy trì điều kiện an toàn. Cơ sở vẫn phải có đủ phương tiện, hồ sơ và vẫn chịu kiểm tra, xử phạt như bình thường.

Văn bản nào đã hết hiệu lực nhưng nhiều nơi vẫn dẫn?

Nhiều trang đứng đầu kết quả tìm kiếm vẫn dẫn văn bản cũ. Nếu bài bạn đọc nhắc một trong các văn bản dưới đây như quy định đang áp dụng, thông tin đó đã lỗi thời.

• Nghị định 136/2020/NĐ-CP và Nghị định 50/2024/NĐ-CP — hết hiệu lực từ 01/7/2025, thay bằng Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Mốc “5 tầng”, “khối tích 2.500 m³”, “5.000 m³” đều thuộc hai văn bản này.
• TCVN 3890:2009 — đã được thay bằng TCVN 3890:2023 (tiêu chuẩn tự nguyện). Mức trang bị bắt buộc nay theo QCVN 10:2025/BCA.
• Chỉ thị 19/CT-TTg ngày 24/6/2024 — là văn bản chỉ đạo điều hành, không phải văn bản quy phạm pháp luật. Mốc 30/3/2025 trong chỉ thị đã qua. Nghĩa vụ cụ thể nay nằm trong Luật 55/2024/QH15 và các nghị định hướng dẫn.

Muốn tra nhanh toàn bộ văn bản PCCC còn hiệu lực, xem trang quy định phòng cháy chữa cháy mới nhất.

Căn cứ pháp lý

• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 — Điều 16, 20 (khoản 4, 5), 21, 23 (hiệu lực 01/7/2025)
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 57, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (hiệu lực 01/01/2025)
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP — Điều 4, 13, 14, 15, 16, 20, 27, 35; Phụ lục I mục 14, 32; Phụ lục II mục 19, 46; Phụ lục VII mục 17, 44 (hiệu lực 01/7/2025)
• Nghị định 347/2026/NĐ-CP — Điều 11, 17, 29, 30, 31; Phụ lục III mục 1, 7, 8 (hiệu lực 15/9/2026)
• Nghị định 106/2025/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP — Điều 4, 7, 8, 9, 20, 24, 26, 30 (Nghị định 69 hiệu lực 20/4/2026)
• QCVN 10:2025/BCA (ban hành kèm Thông tư 103/2025/TT-BCA) — mục 2.2.1, 2.6.1; Bảng A.1 (mục 1, 18 và chú thích 2); Bảng B.1 mục 1.1, 1.2; Bảng E.1 mục 3; Bảng F.1 mục 1; Bảng G.1 mục 1
• QCVN 06:2022/BXD (ban hành kèm Thông tư 06/2022/TT-BXD), sửa bởi Sửa đổi 1:2023 (Thông tư 09/2023/TT-BXD) — nhóm F1.2, F1.3, F1.4; mục 3.2.6.1, 3.2.6.2
• Nghị quyết 76/2025/NQ-HĐND thành phố Hà Nội ngày 27/11/2025 — mức phạt vi phạm PCCC trên địa bàn Hà Nội
• Nghị quyết 79/2025/NQ-HĐND thành phố Hà Nội ngày 27/11/2025 — xử lý cơ sở đưa vào sử dụng trước Luật 27/2001/QH10
• Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP — mục C, lĩnh vực PCCC
• Thông tư 36/2025/TT-BCA — Điều 13, thẩm quyền huấn luyện nghiệp vụ PCCC
• Công văn 4888/UBND-NC ngày 24/9/2026 của UBND thành phố Hà Nội — tăng cường an toàn PCCC đối với nhà ở, nhà ở kết hợp kinh doanh, nhà ở nhiều căn hộ, nhà trọ; dẫn Kế hoạch 382/KH-UBND ngày 30/12/2025

Đối chiếu toàn văn bản Công báo trong kho văn bản của Thietbi114. Cập nhật ngày 06/10/2026.

Câu hỏi thường gặp

Nhà trọ 3 tầng có phải làm hồ sơ PCCC không?

Có. Nhà 3 tầng cho thuê theo phòng là cơ sở dịch vụ lưu trú, đã thuộc diện quản lý từ 2 tầng hoặc 50 m² sàn. Chủ nhà phải lập hồ sơ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Từ 3 tầng còn phải trang bị mặt nạ lọc độc tại tất cả các tầng và mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

Nhà trọ 4 tầng có phải thẩm định thiết kế PCCC không?

Không, nếu tổng diện tích sàn dưới 3.000 m². Cơ sở dịch vụ lưu trú chỉ phải thẩm định khi cao từ 7 tầng hoặc tổng sàn từ 3.000 m² (mục 7 Phụ lục III Nghị định 347/2026/NĐ-CP). Nhà trọ 4 tầng vẫn là cơ sở nhóm 2, Công an kiểm tra định kỳ 2 năm/lần, phải có báo cháy (được dùng thiết bị báo cháy độc lập khi tổng sàn dưới 1.500 m²), mặt nạ lọc độc và bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

Nhà trọ 5 tầng cần trang bị những gì?

Ngoài bình chữa cháy, bộ dụng cụ phá dỡ thô sơ và đèn sự cố, nhà trọ 5 tầng phải có hệ thống báo cháy tự động có tủ trung tâm, họng nước chữa cháy trong nhà, mặt nạ lọc độc 01 chiếc/người ở tất cả các tầng và bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (QCVN 10:2025/BCA Bảng A.1 mục 18, Bảng B.1 mục 1.2, Bảng F.1 mục 1). Từ 5 tầng không còn được dùng thiết bị báo cháy độc lập thay cho hệ thống.

Nhà trọ cấp 4 có cần làm PCCC không?

Có, nếu tổng diện tích sàn từ 50 m² trở lên. Ngưỡng của cơ sở dịch vụ lưu trú là 2 tầng hoặc 50 m² sàn, chỉ cần đạt một trong hai. Dãy nhà cấp 4 nhiều phòng cho thuê thường vượt 50 m² nên vẫn là cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC.

Chủ nhà ở tại chỗ thì có được miễn PCCC không?

Không được miễn. Đó là nhà ở kết hợp kinh doanh, trở thành cơ sở khi diện tích kinh doanh từ 50 m² và khi đó phải bảo đảm đủ 6 điều kiện tại khoản 1 Điều 23 Luật 55/2024/QH15. Loại này chỉ không phải thẩm định thiết kế. Nếu phần cho thuê trên 70% diện tích sàn, báo cháy, chữa cháy áp như cơ sở lưu trú.

Phương án chữa cháy có phải nộp Công an duyệt không?

Không. Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 105/2025/NĐ-CP, phương án của cơ sở do chính người đứng đầu cơ sở xây dựng và phê duyệt theo Mẫu PC06. Phương án được lưu tại cơ sở để xuất trình khi kiểm tra.

Ai có quyền kiểm tra và xử phạt PCCC nhà cho thuê?

UBND cấp xã và cơ quan Công an theo phân cấp. Từ 20/4/2026, Chủ tịch UBND cấp xã được phạt tiền đến 25 triệu đồng và đình chỉ hoạt động có thời hạn (khoản 1 Điều 30 Nghị định 106/2025/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP).

Nhà cho thuê ở Hà Nội bị phạt PCCC nặng hơn nơi khác không?

Có. Theo Nghị quyết 76/2025/NQ-HĐND, mức phạt ở Hà Nội cao hơn toàn quốc từ 1,2 đến 2 lần cho 69 hành vi. Ví dụ không ban hành nội quy PCCC bị phạt 12 đến 16 triệu đồng, gấp đôi mức toàn quốc.